Cenário nada propício pode gerar oportunidades pontuais para quem deseja
investir em moradia e sair do aluguel,
Em comparação aos últimos três anos, 2023 se mostra um dos menos favoráveis para o financiamento de
imóveis. Fica mais fácil entender o motivo quando se avalia
que, no passado recente, a taxa básica de juros (Selic) esteve no menor
nível da história, a 2% ao ano, e fez com que o crédito ficasse mais barato.
Agora, os juros estão no teto, a
13,75% ao ano, o que elevou as taxas de financiamento de uma média de 7% ao ano
em 2020 para os atuais 9,5% ao
ano nas linhas tradicionais de crédito imobiliário com indexação pela Taxa
Referencial (TR).
Em relação ao preço
dos imóveis, já é possível dizer que o ciclo de desvalorização visto
entre 2015 e 2019 se encerrrou. Em 2022, o valor de venda subiu
6,12%, maior reajuste desde 2014, de acordo com o Índice
FipeZap de venda residencial. No acumulado de dois anos, os
imóveis subiram cerca de 12%.
Esses dois fatores
(preço e juros) aumentam bastante o custo do financiamento da casa própria. Em
resumo: está caro comprar casa. Assim como está caro comprar de um
tudo no Brasil. Mas nem por isso as pessoas deixaram o sonho de lado.
De acordo com pesquisa
da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e do Grupo
Zap/OLX no último trimestre do ano passado, a intenção de
comprar imóvel nos próximos três meses foi de 44% dos respondentes.
Entre os que querem comprar, a
percepção de que o preço está alto é notória para 75% das pessoas, mais que
os 72% que viam os preços como muito altos um ano antes. A principal
motivação ainda é moradia (90%).
Também pesa contra a
compra o cenário econômico atual incerto, com guerra e possível recessão lá
fora e governo novo por aqui. Ora o mercado aposta em uma leve queda das taxas
de juros no segundo semestre de 2023. Ora a visão é de que haja uma manutenção
delas tal como estão. De todo modo, os juros continuarão em patamar
acima dos dois dígitos até o fim de 2023.
Uma brecha
Só que, como em quase
todo momento desfavorável, podem haver oportunidades pontuais, como
destacam os especialistas ouvidos pelo Valor Investe.
"No final, tudo
depende da pessoa. É uma escolha complexa. Hoje não é o melhor momento, mas
existem oportunidades porque o mercado está apertado, porque a taxa de juros
subiu. Mas se as taxas caírem, o comprador faz uma portabilidade de
crédito e ajusta isso. Tudo depende de ele conseguir um bom negócio no
momento", afirma Rafael Sasso, especialista em mercado
imobiliário.
Ele destaca que, como
o cenário é de adversidade, muita gente pode estar precisando vender e
o comprador pode conseguir uma boa negociação. Claro que é preciso lembrar
que as pessoas tendem a comprar menos metros quadrados quando os juros estão
altos.
Você pode até
conseguir comprar um imóvel agora. Mas talvez, em outro momento, poderia ter
uma escolha de um bem com preço maior, pagando o mesmo valor de parcelas, mas
com juros mais baixos. De repente, poderia ser numa localização melhor ou com
uma área mais ampla.
No caso de as taxas
caírem daqui um ano, avalia Sasso, os preços podem se ajustar de acordo e
tornar o imóvel mais inacessível em termos de preço, com aumento da demanda. Por isso, para
quem consegue pagar as parcelas sem se enforcar, aproveitar para comprar agora
(com preços mais baixos, dado a demanda mais reprimida) pode ser um jeito de
economizar mais na frente, por mais paradoxal que pareça.
"Para quem quer
se livrar do aluguel, vai ser um ano a mais pagando aluguel em vez de
prestação. Se você encontrar o imóvel dos sonhos, é o momento. Vale
lembrar que o fato do crédito ser muito longo, se o orçamento permitir, dá para
pagar um pouco mais caro agora (por causa dos juros mais altos) e esperar um
momento oportuno para fazer a portabilidade de crédito depois",
argumenta.
Sair do aluguel tem
sido uma motivação ainda mais matemática. O preço de locação
residencial subiu mais de 15% no acumulado de 2022 até novembro, como
apontou pesquisa FipeZap.
Dois cenários
De acordo com Coriolano
Lacerda, Gerente de Pesquisa e Inteligência de Mercado na OLX
Brasil, um estudo aponta que cada 2,5 pontos percentuais na Selic
para cima ou para baixo tem um impacto de 1 ponto percentual no Custo Efetivo
Total (CET) do financiamento imobiliário. O CET é composto por taxas,
seguros obrigatórios e tarifas, o que o torno o valor real pago pelo tomador de
crédito que financia.
Assim sendo, na
eventualidade de que os juros caiam, as taxas do financiamento podem seguir a
queda. Isso amplia a quantidade de pessoas com acesso ao crédito. "Esse
1 ponto percentual inclui cerca de 1 milhão de famílias no sistema (pessoas
que não poderiam comprar com as taxas altas e poderão comprar se elas
caírem)", diz.
Caso este cenário de
queda de taxas se concretize, haverá mais compradores, o que pode empurrar o
preços dos imóveis para cima. Não há, contudo, garantia nenhuma de que os bancos acompanhem as taxas
e baixem os juros.
O valor dos imóveis
depende muito da inflação da construção civil, que vem sendo um dos pontos a
aumentar o custo da compra da casa própria. Os lançamentos são uma espécie de régua para determinar o valor de
outros imóveis mais antigos na região.
De acordo com
Coriolano, o fato de o espaço nos principais pontos das cidades estar
mais restrito também aumenta o valor dos empreendimentos novos e tende
a desencadear uma série de alta nos demais imóveis.
O especialista
reafirma que podem haver boas oportunidades em determinadas regiões,
mas aconselha que sempre é preciso investigar bem a localidade e desconfiar de
preços muito abaixo do mercado, principalmente na hora de comprar um usado.
O mercado imobiliário
é localização. Melhores oportunidades no micro. Quem quer revenda, pode
encontrar, mas deve desconfiar de preços muito baixos que podem
refletir problemas em imóveis usados.
Segundo ele, a
recente alta no preço do aluguel foi favorável para as pessoas que compram
imóveis como investimento. Mas em breve deve haver uma acomodação
desses valores, passado a crise que se viu na pandemia.
Por isso, não é
necessária pressa para comprar a casa própria. Dá para esperar um pouco
mais no aluguel e, se aparecer uma oportunidade imperdível, aí sim,
pensar em assumir a dívida de longuíssimo prazo do financiamento imobiliário.
Fonte: https://valorinveste.globo.com/produtos/imoveis
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