quinta-feira, 13 de março de 2025

Como as mudanças nas regras de financiamento devem afetar o mercado de imóveis em 2025

 

Na esteira das mudanças recentes no financiamento imobiliário, promovidas pela Caixa Econômica Federal, o acesso ao crédito para aquisição de imóveis tende a ficar mais restrito em 2025. O banco público aumentou o valor da entrada e diminuiu o total financiado para compra de unidades via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). 



Diante dessa alteração, que também afeta as transações em bancos privados, o crédito ficará mais seletivo no próximo ano, segundo especialistas e integrantes do setor. 

Essas movimentações, que ocorrem para tentar dar fôlego aos fundos usados pelo sistema financeiro, também devem impactar a venda e as avaliações de compradores nos próximos meses. 

Na prática, a Caixa endureceu as regras para tentar manter os valores de concessão de crédito habitacional dentro do orçamento aprovado para 2024 (veja as novas regras abaixo). Esse problema de financiamento, com demanda acima do fundo existente, também afeta bancos do varejo. Ou seja, o apetite por esses recursos está acima do montante disponível. No caso do SBPE, o cenário é ainda mais complexo com a fuga de valores da poupança diante de Selic em alta. 

Para ter uma ideia, os valores dos financiamentos via SBPE saltaram de R$ 7,7 bilhões, em 2023, para R$ 8,3 bilhões em 2024, levando em conta o recorte do ano até novembro (veja no gráfico). No país, o aumento foi ainda maior, passando de R$ 137,4 bilhões para R$ 169 bilhões, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

O presidente da Abecip, Sandro Gamba, afirma que existem dois movimentos que restringem o acesso ao crédito a partir desse problema de fundo. O primeiro ocorre via o aumento no valor da entrada e diminuição do montante financiado, promovido pela Caixa. Na outra ponta, instituições financeiras privadas estão optando por não alterar os critérios de elegibilidade, mas compensando isso com o aumento de juro dos financiamentos, segundo Gamba: 

— Uns estão optando por mudar, alterar as regras e outros estão tomando a decisão de aumentar a taxa de juros. Aí são as decisões de cada agente financeiro. Mas, no final, você está restringindo e reduzindo a distribuição do crédito imobiliário, fazendo com que a conversão de quem vai adquirir o financiamento se torne mais difícil.

Marco Aurélio Stumpf Gonzalez, professor dos cursos de Engenharia Civil e Arquitetura e Urbanismo na Unisinos, pesquisador e especialista em mercado imobiliário, não crê em grandes alterações no mercado de compra e venda de imóveis. No entanto, afirma que essas mudanças na concessão de crédito imobiliário força alguns cidadãos a optarem por financiamentos mais caros e mais longos. Isso ocorre porque nem todos têm condições de dar uma entrada maior, conforme novo modelo da Caixa, por mais que o juro seja mais baixo: 

— Se a pessoa não consegue se enquadrar naquela situação, não tem a entrada necessária, vai ter a opção de pagar um juro maior, que é uma questão de longo prazo. Tu resolve no curto prazo, se não tem dinheiro, mas paga mais caro. 

O professor destaca que esse ambiente, com parcela da população fora do grupo com potencial de compra de imóvel, também pode gerar impacto de maior demanda no lado do aluguel. 

Impacto nas vendas

Com crédito mais restrito, uma parcela de potenciais compradores de imóveis saiu do mercado. Portanto, o volume de pessoas em busca de financiamento tende a diminuir. Nesse sentido, com oferta grande de unidades à venda, a relação entre compra e venda pode sofrer alterações, segundo especialistas: 

— Eu acho mais provável que o vendedor se ajuste ao mercado. Se eu não consigo negociar por esse preço, porque a pessoa não tem a entrada suficiente, eu tenho que baixar o valor — observa Gonzalez. 

O presidente da Abecip afirma que o poder de barganha de quem tem crédito e se encaixa nas novas condições de financiamento aumenta nesse ambiente mais restritivo: 

— Na maior parte do mercado, o volume comercializado de imóveis está atrelado ao financiamento. Quando você restringe o crédito, com certeza a tendência é de redução do volume de vendas. Reduzindo o volume de vendas, quem for fazer a tomada de decisão, quem conseguir ter crédito e puder viabilizar a compra do imóvel vai ter um poder de barganha, um poder de negociação, já que o mercado estará mais restrito.

Construção civil

Marco Aurélio Stumpf Gonzalez afirma que esse ambiente de crédito embaraçado pelo juro alto no país também afeta o ramo de construção e incorporação: 

— Para construir, tu precisas ter dinheiro. E para ter dinheiro tu precisas vender. Tem investidores, claro, mas precisa vender. E nessa venda com taxa de juros mais alta sobra menos dinheiro pra empresa. 

O presidente da Abecip afirma que eventual mudança no ritmo de demanda por crédito imobiliário também deve respingar no âmbito da construção em razão de alterações na velocidade de vendas. No entanto, no âmbito das unidades em fase de construção, esse impacto deve ocorrer em período mais alongado: 

— Com uma restrição, com custo de crédito imobiliário mais alto, você vai diminuir o volume de transação. Com isso, você reduz a velocidade de venda dos imóveis. Aí cabe ao incorporador, quem participa desse mercado avaliar as condições. Evidentemente, o impacto maior é no mercado secundário, que é o de imóveis prontos, e menor no de imóveis novos.

A mudança

Na nova regra da Caixa, quem financiar imóvel pelo sistema de amortização constante (SAC), modelo no qual a prestação cai ao longo do tempo, a entrada subiu de 20% para 30% do valor do imóvel. Já no sistema Price, que conta com parcelas fixas, a quantia mudou de 30% para 50% (veja detalhes abaixo).

As alterações promovidas pela Caixa valem para financiamentos a partir da mudança na regra e não afetarão as unidades habitacionais de empreendimentos financiados pelo banco. Nessa situação, em que a Caixa financia diretamente a construção, as condições atuais serão mantidas, segundo a instituição.


Novas regras valem para a concessão de crédito pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que usa recursos da caderneta de poupança



OBS: as alterações promovidas pela Caixa valem para financiamentos a partir da mudança na regra e não afetarão as unidades habitacionais de empreendimentos financiados pelo banco. Nessa situação, em que a Caixa financia diretamente a construção, as condições atuais serão mantidas, segundo a instituição.


Fonte: https://gauchazh.clicrbs.com.br/economia/noticia/2024/12/como-as-mudancas-nas-regras-de-financiamento-devem-afetar-o-mercado-de-imoveis-em-2025-cm56rmq6t008g016kimom8dgy.html

quinta-feira, 14 de novembro de 2024

Fila de espera para financiar casa própria na Caixa chega a R$ 20 bilhões e banco busca alternativas

 

Instituição tem apenas R$ 3 bilhões para disponibilizar este ano; validade dos contratos pré-aprovados está sendo ampliada

 


A Caixa tem contratos pré-aprovados de R$ 20 bilhões para financiamento da casa própria com recursos da poupança, mas o total disponível dessa fonte de financiamento para distribuir soma R$ 3 bilhões. Para 'proteger' esses interessados em financiar imóveis com taxas de juros mais baixas que as de mercado, a instituição está prorrogando esses contratos pré-aprovados até o final do prazo de validade, chegando até fevereiro e março de 2025.

"A Caixa estabeleceu novos limites de financiamento. Como medida de proteção às pessoas (que tem contratos pré-aprovados) está dando prazo de validade maior para concretizar seus contratos. Não queremos derrubar as operações em curso", explicou Inês da Silva Magalhães, vice-presidente de Habitação da instituição.

No mercado, clientes têm reclamado de atrasos para a concretização dos contratos de financiamento com taxa de juros de 12% dos recursos da poupança. A Caixa praticamente esgotou a meta de contratações de R$ 70 bilhões desses recursos para 2024.

Desde o início de novembro, a Caixa endureceu as regras de financiamento por conta disso. Os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que utiliza os depósitos da poupança, por exemplo, só podem ser usados para financiar imóveis com valor de até R$ 1,5 milhão.

O valor de entrada exigido do comprador ficou maior do que antes. O banco só financiará até 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). Até outubro, a cota era de até 80% do valor do imóvel. Já pelo sistema Price, o banco passará a financiar até 50% do valor do imóvel, ante 70%. O cliente também agora só pode ter um financiamento ativo pelo banco público.

O banco anunciou as alterações em meados de outubro, com a crescente demanda por imóveis no mercado brasileiro e ao maior volume de saques da caderneta de poupança.

A vice-presidente de Habitação ponderou que os R$ 20 bilhões de contratos pré-aprovados através de simulação não necessariamente se materializam em financiamentos, já que é preciso avaliação do imóvel, se está compatível com a garantia, por exemplo.

Segundo Marcos Brasiliano Rosa, vice-presidente de finanças da Caixa, cria-se a percepção de que é a Caixa que tem que dar uma solução para isso usando os recursos do SBPE, dada sua relevância no financiamento imobiliário (quase 70% de participação). Ele lembrou que outros bancos também tem esse problema por conta da limitação dos recursos da poupança.

Brasiliano observou que o funding (captação de recursos) da Caixa cresceu 18% em 12 meses e 5,6% no trimestre na comparação com o trimestre anterior, atingindo R$ 1,6 trilhão. O saldo da poupança se recuperou no trimestre, com alta de 8,1% chegando a R$ 381 bilhões. A Caixa tem 37,4% do share de poupança.

Alternativas de funding

A Caixa continua buscando alternativas para captar recursos para financiar a casa própria, entre elas redução do depósito compulsório (parte dos recursos que os bancos recolhem no Banco Central). A caixa defende uma redução de 5%, percentual que segundo o banco não impactaria na inflação e teria efeito imediato. Mas a decisão não é simples e depende de aprovação do Conselho Monetário Nacional (CMN). Outras alternativas de captação no mercado tendem a encarecer o financiamento.

Outras opções, como criar um papel incentivado para trazer os investidores institucionais, como fundos de pensão, para o financiamento habitacional também estão na mesa.

"Não tem bala de prata. O SBPE e o FGTS são duas fontes de financiamento importante, mas dão sinais de esgotamento. Mas temos que buscar outras alternativas para diversificar o funding", disse a vice-presidente de Habitação.

 

Fonte: https://exame.com/mercado-imobiliario/fila-de-espera-para-financiar-casa-propria-na-caixa-chega-a-r-20-bilhoes-e-banco-busca-alternativas/

quarta-feira, 13 de novembro de 2024

Incertezas da reforma tributária no setor imobiliário

 João Teodoro, presidente do Sistema Cofeci-Creci, analisa o modelo proposto e os riscos do aumento de impostos, que trazem dúvidas e desafios ao mercado!



Já há mais de três décadas em debate no Congresso Nacional, a reforma tributária foi finalmente aprovada pela Proposta de Emenda Constitucional (PEC) nº 45/2019. A nova ordem tem por objetivo a simplificação do sistema de arrecadação de impostos no Brasil, com a promessa de que não haverá aumento da atual carga tributária, aliás, uma das mais elevadas do mundo. Em 2023, os tributos federais atingiram 21,99%; estaduais, 8,12%; e municipais, 2,32%, segundo o Observatório de Política Fiscal. No total, a tributação atingiu 32,44% do PIB.

 

A simplificação proposta tem razão de ser. No Brasil, temos três níveis de tributação: federal, estadual e municipal, sem levar em conta as inumeráveis taxas e emolumentos presentes em cada um deles. Esse emaranhado todo burocratiza e encarece a gestão empresarial. As empresas de médio e grande porte são forçadas a ter departamentos próprios só para calcular tributos. Ademais, a fragmentação do sistema tributário, com diferentes legislações de estado para estado, alimenta a “guerra fiscal” e a judicialização de impostos em todo o país.

 

Daí a ideia de reunir vários tributos em alíquota única, gerida pelo governo federal. Hoje, 174 países mundo afora adotam o IVA - Imposto de Valor Agregado, para tributar o consumo. Entre eles estão os países da União Europeia, Canadá, Austrália, Índia e Chile. Como novo modal, o IVA chega ao Brasil com a certeza de que será cobrado apenas no destino dos produtos ou serviços. Isso evitará a chamada cascata tributária, com nova cobrança de impostos já pagos. Os estudos para a reforma elucubraram dois tipos de aglutinadores: IBS e CBS.

 

O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) aglutina os tributos municipais estaduais ISS e ICMS; a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) agrega PIS, Cofins e IPI, federais. A proposta visa reunir todos esses impostos no IVA brasileiro. Porém há problemas que incomodam: 1. O maior IVA do mundo é o da Hungria (27%). A taxa inicialmente proposta para o Brasil era 27,97%. Hoje, admite-se que poderá ser 26,5%; 2. Após tantos anos de debates, ninguém do povo sabe nada sobre a tal reforma. Pior, a maioria dos parlamentares também não sabe.

 

A alíquota única, no entanto, terá reduções de acordo com as circunstâncias de cada produto ou serviço. Isso está em debate no Congresso Nacional. Para o setor imobiliário, a proposta do governo era um redutor geral de 20%. Na Câmara, conseguimos elevar para 40% no que respeita à comercialização, e 60% na locação. Isso não é o suficiente para zerar a elevação tributária no setor. Precisamos ampliar para 60% e 80%, respectivamente. Ainda assim, o segmento de locação poderá sofrer aumento. A solução agora compete ao Senado Federal.

 

É indiscutível que a reforma tributária é necessária. Porém não se pode usá-la como meio para elevar nossa carga de tributos. O que até agora temos traz incertezas e desafios ao setor imobiliário. O aumento dos impostos, o desestímulo à locação e a redução da oferta de imóveis são apenas alguns dos impactos negativos esperados. É essencial que nossas autoridades promovam um diálogo aberto com o setor, a fim de encontrarmos juntos soluções que minimizem os problemas e garantam o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário.

 



Sobre João Teodoro: O paranaense João Teodoro da Silva iniciou a carreira de corretor de imóveis em 1972. Empresário no mercado da construção civil, graduado em Direito e Ciências Matemáticas. Foi presidente do Creci-PR por três mandatos consecutivos, do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná de 1984 a 1986, diretor da Federação do Comércio do Paraná e é presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis desde 2000.

quinta-feira, 3 de outubro de 2024

Receita Federal permite atualização do valor de bens imóveis a valor de mercado

 

Contribuintes têm até 16 de dezembro de 2024 para adesão com alíquotas reduzidas.



AReceita Federal do Brasil (RFB) publicou a Instrução Normativa nº 2.222, de 20 de setembro de 2024, que regulamenta a atualização do valor de bens imóveis a valor de mercado para pessoas físicas e jurídicas.

Os contribuintes têm até 16 de dezembro de 2024 para optar pela atualização e pagar o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas.

Os interessados deverão apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível a partir de 24 de setembro de 2024 no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.

Pessoas físicas que optarem pela atualização do valor dos imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) pagarão uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, variam de 15% a 22,5%.

Já para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, somam até 34%, a depender do regime de tributação.

Caso o imóvel atualizado seja alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses.

Também poderão ser atualizados imóveis no Brasil e no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Caso os imóveis façam parte de entidades controladas no exterior e bens de trust também podem ser atualizados, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens.

Atenção:

No caso de alienação ou baixa de bens imóveis antes de decorridos quinze anos contados da data da opção pela atualização, o ganho de capital deverá ser apurado mediante a aplicação da seguinte fórmula:

GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)], em que:

GK = ganho de capital;

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização;

DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização; e

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme previsto no parágrafo único.

Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são os expostos na tabela abaixo.

Tempo decorrido entre a venda e a atualização (T)

Percentual aplicado ao DTA (%)

T ≤ 3 anos

0

3 anos < T ≤ 4 anos

8

4 anos < T ≤ 5 anos

16

5 anos < T ≤ 6 anos

24

6 anos < T ≤ 7 anos

32

7 anos < T ≤ 8 anos

40

8 anos < T ≤ 9 anos

48

9 anos < T ≤ 10 anos

56

10 anos < T ≤ 11 anos

62

11 anos < T ≤ 12 anos

70

12 anos < T ≤ 13 anos

78

13 anos < T ≤ 14 anos

86

14 anos < T ≤ 15 anos

94

T > 15 anos

100

Assim, para a alienação que ocorra até 3 (três) anos da data de atualização, o DTA não poderá ser aproveitado para fins de apuração de ganho de capital.

A partir do 3º ano da atualização, o DTA poderá ser aproveitado gradualmente até atingir a sua totalidade ao completar 15 anos, conforme tabela de escalonamento acima, prevista no art. 8º da Lei 14.973/2024.

Portanto, esta opção é vantajosa para os contribuintes que pretendem alienar os bens imóveis em médio e longo prazo, pois irão pagar menos imposto.

Para os contribuintes interessados, a RFB orienta que avaliem com atenção antes de optarem pela atualização, que é definitiva e irretratável.

Legislação relacionada:

Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024 (arts. 6º a 8º)

IN RFB 2.222/2024


quinta-feira, 25 de julho de 2024

Plano Diretor de Pato Branco

O Núcleo dos Corretores de Imóveis de Pato Branco e Associação Empresarial com apoio do Creci e da classe dos corretores cobram agilidade e definição no processo de aprovação legislativa

O Núcleo dos Corretores de Imóveis de Pato Branco, vinculados a Associação Empresarial de Pato Branco, através da Pasta de Reivindicações, tendo como representantes Josiane Rodrigues dos Santos, Glaucio Zilio, Roberto José Odorcick e Jair José de Quadros, vem realizando um trabalho constante juntamente com as entidades relacionadas ao Plano Diretor. Nesse sentido, tiveram um encontro oficial com os integrantes da Comissão Especial da Câmara de Vereadores, no dia 10 de julho de 2024, ao qual está registrado em ata. Os vereadores, membros da Comissão Especial de Estudos dos Projetos relacionados ao Plano Diretor do município, composta pelos vereadores Claudemir Zanco (PL) - Presidente, Lindomar Rodrigo Brandão (PP), Joecir Bernardi (PSD), Maria Cristina Oliveira Rodrigues Hamera (União), e Romulo Faggion (União), além do Núcleo também receberam nessa ocasião, os representantes da ACEPB.

Os empresários cobraram agilidade e definição no processo de “aprovação” do novo Plano Diretor, que tem gerado vários dissabores aos empreendedores pato-branquenses. A demora na aprovação do projeto gera insegurança jurídica e inibe novos investimentos, afirmou o vice-presidente da ACEPB o empresário Ivan Orlandini. Os vereadores explicaram que esta fase será marcada pela análise dos estudos realizados, para fundamentar os relatórios que serão votados pelo plenário da Câmara.

Segundo Glaucio Zilio, integrante-fundador do Núcleo, o encontro com os vereadores foi para manifestar a preocupação com a demora na finalização do processo de aprovação do Plano Diretor, bem como se colocar à disposição da Comissão ao que se fizer necessário. “Queremos manter uma sintonia com os vereadores que agora tem a responsabilidade de definir o projeto que foi objeto de amplo debate com a comunidade”, destacou Zilio.

Também a Corretora de Imóveis Josiane Rodrigues dos Santos, presidente da Pasta de Reivindicações, destacou que os profissionais do setor têm compreensão da complexidade do projeto. “É preciso agora uma avaliação final dos vereadores para a conclusão do projeto, mas precisamos ter como premissa um prazo determinado para sua aprovação, último ato para entrar em vigência. O município precisa desta lei aprovada, porque temos muitos negócios no setor impactados por ela, travando negócios inclusive”, destacou. 

Os diretores da ACEPB e Núcleo dos Corretores Imobiliários saíram do encontro satisfeitos com a promessa dos vereadores de que o Plano Diretor será aprovado até o final deste ano, e também com o acordo de que a Comissão, através do secretário irá disponibilizar o cronograma de todo o processo em andamento, o qual a ACEPB, o NCIPB e o Creci/PR, se responsabilizam em divulgar para toda a população, como um canal direto e confiável, eliminando falsas especulações. O vice-presidente da Associação Empresarial Ivan Orlandini disse que o diálogo foi importante para manter um canal aberto de comunicação da entidade e do Núcleo dos Corretores Imobiliários com a Câmara de Vereadores.

Fonte: https://www.acepb.com.br/noticia/plano-diretor-de-pato-branco