CARTILHA DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO: O Seguro

 

COMO USAR A GARANTIA

Por que é preciso pagar uma parcela de seguro todo mês?

É uma garantia tanto para comprador como para o banco. Em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário, a dívida será paga pelo seguro. 

Em caso de morte de um dos participantes da composição de renda, como fica a cobertura do seguro?

O seguro vai quitar a parte da dívida na mesma proporção da participação da renda do mutuário falecido ou declarado inválido. O restante da dívida continua até o pagamento total do saldo devedor.

O seguro cobre mais alguma coisa?

Sim, a cobertura se estende também a danos físicos ocorridos no imóvel em decorrência de causa externa (chuva, enchente, queda de árvore).

É livre a escolha da seguradora?

Em parte. A escolha tem de ser feita entre duas apólices a ser oferecidas pelo banco. É possível trocar de seguradora no decorrer do contrato, desde que de acordo com as normas do setor.

E quem compra imóvel na planta também tem seguro?

Sim, desde que a construtora ou a incorporadora contrate uma apólice que indeniza danos a terceiros na fase de construção e também danos físicos. Se o contrato com a incorporadora for firmado dentro do SFI, o seguro de morte é legalmente obrigatório.

Como o seguro deve ser acionado em caso de sinistro?

Cabe ao banco que concedeu o empréstimo fazer o contato com a seguradora tão logo seja comunicado da ocorrência de morte, invalidez ou danos ao imóvel.

Em caso de dano físico ao imóvel, o mutuário pode fazer os reparos e pedir a devolução do dinheiro à seguradora?

Não. O mutuário deve comunicar a ocorrência imediatamente ao banco para que a seguradora seja acionada. Nesse caso, será feita uma análise do dano e pesquisa de orçamento pelos técnicos. 

 fonte: https://www.abecip.org.br/

Quer comprar um imóvel? Veja se 2023 será o ano para conquistar o sonho da casa própria

Cenário nada propício pode gerar oportunidades pontuais para quem deseja investir em moradia e sair do aluguel,

 

Em comparação aos últimos três anos, 2023 se mostra um dos menos favoráveis para o financiamento de imóveis. Fica mais fácil entender o motivo quando se avalia que, no passado recente, a taxa básica de juros (Selic) esteve no menor nível da história, a 2% ao ano, e fez com que o crédito ficasse mais barato.

Agora, os juros estão no teto, a 13,75% ao ano, o que elevou as taxas de financiamento de uma média de 7% ao ano em 2020 para os atuais 9,5% ao ano nas linhas tradicionais de crédito imobiliário com indexação pela Taxa Referencial (TR).

 

 

 

Em relação ao preço dos imóveis, já é possível dizer que o ciclo de desvalorização visto entre 2015 e 2019 se encerrrou. Em 2022, o valor de venda subiu 6,12%, maior reajuste desde 2014, de acordo com o Índice FipeZap de venda residencial. No acumulado de dois anos, os imóveis subiram cerca de 12%.

Esses dois fatores (preço e juros) aumentam bastante o custo do financiamento da casa própria. Em resumo: está caro comprar casa. Assim como está caro comprar de um tudo no Brasil. Mas nem por isso as pessoas deixaram o sonho de lado.

De acordo com pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e do Grupo Zap/OLX no último trimestre do ano passado, a intenção de comprar imóvel nos próximos três meses foi de 44% dos respondentes.

Entre os que querem comprar, a percepção de que o preço está alto é notória para 75% das pessoas, mais que os 72% que viam os preços como muito altos um ano antes. A principal motivação ainda é moradia (90%).

Também pesa contra a compra o cenário econômico atual incerto, com guerra e possível recessão lá fora e governo novo por aqui. Ora o mercado aposta em uma leve queda das taxas de juros no segundo semestre de 2023. Ora a visão é de que haja uma manutenção delas tal como estão. De todo modo, os juros continuarão em patamar acima dos dois dígitos até o fim de 2023.

Uma brecha

Só que, como em quase todo momento desfavorável, podem haver oportunidades pontuais, como destacam os especialistas ouvidos pelo Valor Investe.

"No final, tudo depende da pessoa. É uma escolha complexa. Hoje não é o melhor momento, mas existem oportunidades porque o mercado está apertado, porque a taxa de juros subiu. Mas se as taxas caírem, o comprador faz uma portabilidade de crédito e ajusta isso. Tudo depende de ele conseguir um bom negócio no momento", afirma Rafael Sasso, especialista em mercado imobiliário.

Ele destaca que, como o cenário é de adversidade, muita gente pode estar precisando vender e o comprador pode conseguir uma boa negociação. Claro que é preciso lembrar que as pessoas tendem a comprar menos metros quadrados quando os juros estão altos.

Você pode até conseguir comprar um imóvel agora. Mas talvez, em outro momento, poderia ter uma escolha de um bem com preço maior, pagando o mesmo valor de parcelas, mas com juros mais baixos. De repente, poderia ser numa localização melhor ou com uma área mais ampla.

No caso de as taxas caírem daqui um ano, avalia Sasso, os preços podem se ajustar de acordo e tornar o imóvel mais inacessível em termos de preço, com aumento da demanda. Por isso, para quem consegue pagar as parcelas sem se enforcar, aproveitar para comprar agora (com preços mais baixos, dado a demanda mais reprimida) pode ser um jeito de economizar mais na frente, por mais paradoxal que pareça.

"Para quem quer se livrar do aluguel, vai ser um ano a mais pagando aluguel em vez de prestação. Se você encontrar o imóvel dos sonhos, é o momento. Vale lembrar que o fato do crédito ser muito longo, se o orçamento permitir, dá para pagar um pouco mais caro agora (por causa dos juros mais altos) e esperar um momento oportuno para fazer a portabilidade de crédito depois", argumenta.

Sair do aluguel tem sido uma motivação ainda mais matemática. O preço de locação residencial subiu mais de 15% no acumulado de 2022 até novembro, como apontou pesquisa FipeZap.

Dois cenários

De acordo com Coriolano Lacerda, Gerente de Pesquisa e Inteligência de Mercado na OLX Brasil, um estudo aponta que cada 2,5 pontos percentuais na Selic para cima ou para baixo tem um impacto de 1 ponto percentual no Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário. O CET é composto por taxas, seguros obrigatórios e tarifas, o que o torno o valor real pago pelo tomador de crédito que financia.

Assim sendo, na eventualidade de que os juros caiam, as taxas do financiamento podem seguir a queda. Isso amplia a quantidade de pessoas com acesso ao crédito. "Esse 1 ponto percentual inclui cerca de 1 milhão de famílias no sistema (pessoas que não poderiam comprar com as taxas altas e poderão comprar se elas caírem)", diz.

Caso este cenário de queda de taxas se concretize, haverá mais compradores, o que pode empurrar o preços dos imóveis para cima. Não há, contudo, garantia nenhuma de que os bancos acompanhem as taxas e baixem os juros.

O valor dos imóveis depende muito da inflação da construção civil, que vem sendo um dos pontos a aumentar o custo da compra da casa própria. Os lançamentos são uma espécie de régua para determinar o valor de outros imóveis mais antigos na região.

De acordo com Coriolano, o fato de o espaço nos principais pontos das cidades estar mais restrito também aumenta o valor dos empreendimentos novos e tende a desencadear uma série de alta nos demais imóveis.

O especialista reafirma que podem haver boas oportunidades em determinadas regiões, mas aconselha que sempre é preciso investigar bem a localidade e desconfiar de preços muito abaixo do mercado, principalmente na hora de comprar um usado.

O mercado imobiliário é localização. Melhores oportunidades no micro. Quem quer revenda, pode encontrar, mas deve desconfiar de preços muito baixos que podem refletir problemas em imóveis usados.

Segundo ele, a recente alta no preço do aluguel foi favorável para as pessoas que compram imóveis como investimento. Mas em breve deve haver uma acomodação desses valores, passado a crise que se viu na pandemia.

Por isso, não é necessária pressa para comprar a casa própria. Dá para esperar um pouco mais no aluguel e, se aparecer uma oportunidade imperdível, aí sim, pensar em assumir a dívida de longuíssimo prazo do financiamento imobiliário.

 

Fonte: https://valorinveste.globo.com/produtos/imoveis

  

Cartilha do Crédito Imobiliário: COMO FUNCIONAM OS REAJUSTES

 Como são corrigidos a prestação e o valor total da dívida ao longo do tempo no SFH?

A correção é feita pela variação da Taxa Referencial (TR), uma taxa calculada pelo Banco Central (BC).

Quando ocorre o reajuste?

A prestação e o saldo devedor são corrigidos mensalmente. Essa simultaneidade na atualização, tanto da parcela quanto da dívida, evita a formação de saldo residual no término de prazo do contrato. Quer dizer, que sobre um resto de dívida ao ser paga a última prestação. 

Por que os valores são reajustados?

Os contratos são de longo prazo e a correção vai permitir a atualização do valor tanto da prestação como do saldo devedor. Além disso, a correção também é necessária para manter o equilíbrio das operações dentro da instituição financeira. O dinheiro que o banco empresta no crédito imobiliário é o mesmo que foi captado em caderneta de poupança. Nessa captação, o banco remunera o aplicador com parte do que recebe do mutuário no pagamento da prestação. Ambos têm correção mensal pelo mesmo indexador, o que evita a formação de resíduo após o término do prazo do contrato. 

Como é composto o valor da prestação?

Ele é resultado da soma de várias partes. Uma parcela se destina à amortização da dívida, outra ao pagamento de juros e outra, ainda, ao do seguro. E, finalmente, uma parcela correspondente à taxa de administração do contrato.

Quem pode entrar na composição da renda mínima exigida para o pedido de financiamento?

Além do titular, podem participar parentes de primeiro grau, como pais e filhos, marido ou mulher, noivo e noiva. O critério pode variar de banco para banco, mas o fundamental é que o participante more ou venha a morar no imóvel.

Diante de tantas condições, qual a melhor forma de escolher um financiamento pelo SFH?

Fazer uma pesquisa pelos sites dos principais bancos pode ajudar a ter uma boa ideia do que o mercado oferece. Eles trazem valores do financiamento, da prestação, do prazo, da taxa de juros do crédito, além de simuladores que calculam os vários itens do empréstimo, de acordo com suas condições. 

Por que levantar um empréstimo? 

O financiamento torna viável a compra de um bem que o interessado não teria a possibilidade de pagar de uma só vez.

Há outras vantagens?

Sim, a redução do risco de problemas, já que o banco que vai financiar a compra investigará se a papelada, tanto do imóvel quanto do vendedor, está em ordem. A investigação se estenderá também à construtora, se o imóvel for novo. Existe ainda a vantagem do seguro, com coberturas ao devedor e ao imóvel, uma proteção não obrigatória, legalmente, em outros tipos de financiamento.

Quais são as modalidades de pagamento da dívida no SFH?

Há vários tipos, mas dois são os principais: o Sistema de Amortização Constante e  a Tabela Price. Em ambos, a prestação é calculada para reduzir mensalmente o saldo devedor, de forma que o comprador chegue ao fim do contrato com a dívida integralmente quitada.  

Como funciona o Sistema de Amortização Constante?

Nesse sistema, o valor nominal das prestações começa mais alto e vai caindo ao longo do contrato, pela redução dos juros. A prestação mantém sua capacidade de amortizar a dívida durante todo o financiamento. É um sistema que consegue diminuir o saldo devedor com maior velocidade que a Tabela Price. A mensalidade é obtida pela divisão da dívida pelo número de parcelas. Essa modalidade é indicada para quem tem condições financeiras de assumir uma prestação maior no início para ter uma folga na parte restante do contrato.

E o que é a Tabela Price?

É um sistema em que o valor nominal permanece o mesmo durante o contrato. Mas, como ocorre a queda dos juros, a parcela de amortização é crescente ao longo do financiamento.

E todos esses sistemas permitem zerar a dívida no término do contrato?

Sim, porque a prestação e saldo devedor sobem pelo mesmo indexador, mantendo a mesma capacidade de redução da dívida ao longo do contrato.

Fonte: https://www.abecip.org.br/

Cartilha do Crédito Imobiliário - Como pagar

 Como pagar um imóvel?

A resposta depende da condição financeira do comprador: se formou uma poupança capaz de cobrir a entrada e boa parte da dívida ou apenas o valor da  entrada para financiar o restante. No Brasil, a maior parte dos negócios com imóveis é feita com financiamento. Ainda assim, é importante acumular uma parcela própria de dinheiro porque dificilmente o interessado vai conseguir levantar um empréstimo que pague 100% do valor do imóvel.

Quais as opções de financiamento para a compra do imóvel?

Existem várias modalidades de financiamento imobiliário. O crédito pelo Sistema Financeiro da Habitação é o mais conhecido. O interessado paga a entrada, com os recursos próprios que poupou, e financia o restante do valor.  Por isso, mesmo quem não tem todo o dinheiro pode realizar o sonho da casa própria, com a participação da família, se for o caso.

Ao chegar ao imóvel pretendido, como e onde tomar o empréstimo de dinheiro para a compra?

Em bancos, na Caixa Econômica Federal e em outras instituições, financeiras ou não, que trabalham com o crédito imobiliário.

Quais são essas outras instituições que concedem financiamento?

Além de bancos e da Caixa, as sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo, companhias hipotecárias, órgãos federais, estaduais e municipais, fundações e cooperativas, caixas militares, entidades abertas de previdência privada, companhias securitizadoras de crédito imobiliário. Todos são conhecidos como agentes financeiros. A Caixa tem um leque de atuação mais amplo, porque administra também o dinheiro do Fundo de Garantia, usado para financiar a compra da casa própria.

O que a atuação dessas instituições apresenta em comum?

Em linhas gerais, a atuação delas consiste em captar recursos que são repassados depois para quem precisa de dinheiro para a compra da casa própria. (entra ilustração)

E de onde vêm esses recursos?

Eles se originam de várias fontes. As principais são a caderneta de poupança, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e os títulos de crédito imobiliário.

A origem do dinheiro muda as condições de financiamento?

Sim. A fonte do dinheiro define o sistema ao qual o contrato de crédito imobiliário ficará vinculado.  Por exemplo, se o dinheiro vier da caderneta de poupança, o empréstimo será regido pelo Sistema Financeiro da Habitação, o SFH. Se os recursos tiverem origem na emissão de títulos do crédito imobiliário, o empréstimo será atrelado ao Sistema Financeiro Imobiliário, o SFI. Há também os recursos do Fundo de Garantia, usados nos financiamentos do SFH e na compra de imóveis populares, como os do programa “Minha Casa, Minha Vida”.

O que é o Sistema Financeiro da Habitação?

É o segmento do crédito imobiliário em que as operações são feitas em condições facilitadas ao comprador do imóvel, com prazos mais longos e juros relativamente baixos. Essas condições possibilitam que as prestações mensais caibam com maior flexibilidade na renda familiar comprovada no momento de assinatura do contrato de financiamento.

Quem responde pela regulamentação do SFH?

A formulação de proposta de política habitacional e de desenvolvimento urbano é atribuição do Ministério das Cidades. O Conselho Monetário Nacional (CMN) define as normas e cabe ao Banco Central (BC) fiscalizar e baixar as regras complementares.

Quais as condições do Sistema Financeiro da Habitação?

Uma das principais, que o diferencia de outros sistemas, é a que determina limite de valor do imóvel para a compra financiada. Ele é de R$ 750 mil em quatro regiões do País (Distrito Federal, Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo). Nos demais Estados, o valor máximo do imóvel é de R$ 650 mil. O teto de juro cobrado no SFH é 12% ao ano, mas tanto esse porcentual quanto o de comprometimento da renda familiar em relação à prestação e o valor financiado dependem da política de crédito de cada instituição financeira. O dinheiro do FGTS pode ser usado no pagamento do imóvel. O contrato de financiamento precisa conter cláusulas de seguro para cobertura contra morte, invalidez do comprador e danos físicos ao imóvel (destruição por fogo, desmoronamento).

E qual o prazo de financiamento para a compra de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação?

O prazo varia de acordo com o valor a ser financiado e de banco para banco. Ele pode ir de 10 a 35 anos, prazo máximo oferecido pela Caixa Econômica Federal, por exemplo, mas em geral é de 20 a 30 anos.

Todas essas condições garantem que o comprador pague a dívida em prazos longos sem problemas?

Tecnicamente, sim. O contrato é estruturado de tal forma que atendidas todas as exigências, de valores do imóvel, do financiamento, da renda familiar, as parcelas mensais sejam pagas sem problemas até o fim. Mas, como se trata de um compromisso de longa duração, é no mínimo prudente formar uma reserva financeira para situações de emergência. Afinal, ninguém está livre de doenças, desemprego, separação do casal e assim por diante.   

Fonte:https://www.abecip.org.br/credito-imobiliario/cartilha-do-credito-imobiliario

Cartilha do Crédito Imobiliário - Como escolher o Imóvel?

 

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

Qual o principal item a ser considerado por quem vai comprar um imóvel?

Há vários pontos importantes, mas o primeiro passo é definir o valor do imóvel, fundamental até para tomar outras decisões. O preço deve ser adequado à sua renda e às suas posses.  É preciso estar ciente de que vai assumir uma dívida que  consumirá parcela de sua renda por muitos anos. 

Por que o preço é importante?

A compra de imóvel é uma das decisões mais importantes da vida do brasileiro. Ele simboliza a segurança de moradia para si e sua família. Como, em geral, a compra é financiada e gera compromisso por anos a fio, a decisão exige disciplina e cultura de controle de gastos a cada dia, a cada mês, a cada ano. Ela precisa ser planejada e tomada com cuidado, após uma série de cálculos, para evitar apertos financeiros até o fim do contrato e problemas com a posse do móvel. 

Qual é o passo a passo para a escolha de um imóvel? 

Ela deve começar pela localização. O imóvel precisa estar em lugar compatível com seu padrão de renda e atender suas necessidades básicas de infraestrutura, e de sua família, se for essa a situação. É importante avaliar serviços como transporte, escola, opções de lazer, hospitais e supermercados, entre outros, disponíveis na região. É preciso saber ainda quanto custa ter essas facilidades.  Pode ocorrer de o lugar ser o ideal, mas inviável financeiramente para o comprador.

O que mais precisa ser avaliado, além do bairro e da região?

Quem gosta de sossego deve evitar imóvel próximo de bar noturno, restaurante, igreja, clube, etc. Verifique também se ele não fica em rua de feira, se não há  risco de enchentes e alagamentos. É importante visitar o imóvel em dias e horários diferentes, conversar com quem já mora no local. Em caso de lançamento, convém pesquisar e ir a vários estandes de venda e, ainda, visitar algumas unidades decoradas que deem melhor ideia do imóvel. Circular por regiões e bairros onde o padrão dos imóveis seja compatível com sua renda ou uma pesquisa pela internet também ajuda o processo de escolha.

E, no imóvel, o que deve ser analisado?

A vistoria deve incluir uma série de itens. Comece pelo espaço, que deve ser adequado para acomodar com conforto as pessoas que vão morar no imóvel, veja se existe garagem, incidência de sol, ventilação. E, naturalmente, as condições do próprio imóvel, como o estado de portas, janelas, encanamento, instalação elétrica, de acordo com o tipo de imóvel a ser adquirido.

E, quanto ao estado, quais são os principais tipos de imóvel?

Novo, usado e na planta.

Quais as características de cada um?

O novo pode ser mais caro, mas proporciona ao comprador o prazer de ser o primeiro ocupante. O usado tende a ser mais barato, mas poderá exigir reformas, com gastos adicionais. Na planta, o comprador levará tempo para ocupar o imóvel, mas poderá pagar parcelas de valor mais baixo por um período maior. Esses pagamentos possibilitam a formação de uma poupança equivalente à entrada. Nessa fase, as mensalidades são corrigidas por índices do setor, como o Índice Nacional de Custos da Construção, o INCC, e o Custo Unitário Básico da Construção Civil, o CUB. Uma dica é consultar pessoas que já tenham comprado imóvel na planta da mesma construtora e incorporadora e fazer, ainda, uma pesquisa pela internet para ter referências das empresas. 

Casa ou apartamento, qual a melhor opção?

A escolha dependerá do estilo e da qualidade de vida que cada um procura. Alguns não abrem mão de uma casa com quintal, para ter mais liberdade e espaço para as crianças, criar animais, cultivar jardins e plantas ou até uma horta. Outros fazem questão da suposta maior segurança que um apartamento oferece. A opção leva à análise de uma série de outros itens: apartamento de frente ou de fundos, nos primeiros ou nos últimos andares, existência e tamanho da garagem.  A escolha vai envolver também custos, como o de condomínio, por exemplo, para quem morar em prédio.

fonte: https://www.abecip.org.br/

Continuar no aluguel ou financiar um imóvel? Entenda qual a melhor alternativa

 Pesquisar taxas de bancos e juros é essencial para fechar um bom negócio, segundo especialistas.

Sair do aluguel é o sonho de muita gente. Para conseguir realizá-lo, uma boa alternativa é o financiamento imobiliário.

De acordo com a pesquisa realizada pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, em 2022 o número de financiamento de novos imóveis cresceu 5% no Brasil, se comparado com 2021.

Magnólia Dainesi é diretora administrativa de uma construtora em Araçatuba (SP) e afirma que a procura por financiamento na empresa aumentou 8% no ano de 2022. 

"A empresa já fez mais de 30 empreendimentos na cidade e atualmente está com mais três em andamento. Os bancos possuem diversas soluções de taxas para atender o cliente e ajudar a realização do sonho da casa própria", conta Magnólia.

Para calcular os juros imobiliários, os bancos levam em conta algumas taxas, e a principal delas é o Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), que é a taxa básica de juros da economia brasileira. Quanto mais alta a Selic, maiores serão os juros imobiliários. 

Segundo o economista Euclides Teixeira Neto, desde que não ultrapasse 30% de juros, vale a pena financiar. 

"Se ficar em uma faixa inferior a dois dígitos, até 9%, e caber no orçamento da pessoa desde que não ultrapasse os 30%, ainda compensa fazer aquisições. Se passar desse valor, é interessante continuar no aluguel", diz. 

Luiz Gustavo Prata de Oliveira, mora em Araçatuba há 5 anos e decidiu ter a casa própria. 

"Comecei a pesquisar opções de financiamento, foi um longo período, mas acabei financiando uma casa recém-construída em 360 meses com a taxa de juros em torno de 8%", conta. 

"Primeiro a pessoa tem que entender qual o valor de imóvel que ela pode comprar, além de pesquisar bastante sobre as taxas do banco. O ideal é entender as suas necessidades."

fonte: https://g1.globo.com/sp/sao-jose-do-rio-preto-aracatuba/mercado-imobiliario-do-interior/noticia/2023/01/31/continuar-no-aluguel-ou-financiar-um-imovel-entenda-qual-a-melhor-alternativa.ghtml

IGPM DE FEVEREIRO DE 2023 bAIXOU!!! 3,79% VEJA COMO REAJUSTAR SEU ALUGUEL

 Todo mês divulgamos o IGPM (índice utilizado para reajustar os aluguéis) mas você sabe o que significa essa sigla?

IGPM é a sigla de “Índice Geral de Preços do Mercado” e atua como um indicador da economia. Ele é calculado todos os meses pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), responsável também pela divulgação dos resultados.

De forma simples, ele serve para que os diversos setores da economia possam fazer os reajustes necessários para manter o seu funcionamento.

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Como ele é calculado?

O cálculo considera a variação dos preços das matérias-primas utilizadas nos ramos agrícola, industrial, da construção civil, de serviços e do comércio varejista.

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E finalmente, quais são os impactos desse índice no preço dos aluguéis?

Por ser considerado um índice baseado nos setores econômicos, o IGPM costuma ser indicado no contrato como base para o reajuste dos aluguéis e, quando não há indicação, ele é aplicado por ser o mais usual.

Assim, todos os anos, na data de aniversário do contrato, é preciso pesquisar o IGPM acumulado para calcular o novo valor do aluguel.