O IGPM e suas peripécias
Se o indexador é negativo, pode haver redução no valor do aluguel na hora de se fazer o reajuste? O presidente do Sistema Cofeci-Creci, João Teodoro fala sobre a questão e defende a lei da oferta e demanda!
[05/2023] O termo commodity ou commodities, no plural, do inglês, é frequentemente utilizado em pesquisas e análises do mercado financeiro, investimentos e inflação. Literalmente traduzida, a palavra significa mercadoria. Ou seja, um bem ou produto comercializável. Entretanto, economistas passaram a utilizá-la, sem tradução, para definir alguns tipos de produtos específicos, considerados básicos para determinadas indústrias ou atividades. São bens comercializáveis em bolsas de valores em todo o mundo. No Brasil, representam cerca de 65% das exportações.
A antiga lei de locações urbanas no Brasil - Lei 6.649/79 – como reflexo do período de governo militar autoritário, ostentava o grave defeito do protecionismo ao inquilino. O resultado foi o desaparecimento dos investimentos em imóveis para locação. Mesmo os imóveis disponíveis ficavam desocupados. Nenhum proprietário se dispunha a correr os riscos de alugá-los e ficar “nas mãos” dos locatários. Quando alguém se atrevia a alugar, os preços iam às alturas, para compensar os riscos. O Ministério Público, com base na lei, interferia em tudo.
Felizmente, a atual Lei 8.245/91, hoje com 32 anos, ainda que mantendo resquícios intervencionistas, restabeleceu a ordem, e o mercado voltou à normalidade. Porém, recentemente, em novembro de 2020, fomos surpreendidos com a superelevação do IGPM. Recorde de 30,8 % em
12 meses. A atual lei do inquilinato permite que os próprios contratantes estabeleçam como índice de correção o indexador que mais lhes convier. Assim, por mera convenção, a maioria dos contratos de alugueres tem escolhido o IGPM, em detrimento de qualquer outro.
Como já dissertei em artigo de novembro de 2020, o cálculo do IGPM leva em conta os preços no atacado, para produtos agropecuários e industriais, com peso ponderado de 60%. No varejo, o peso é de 30%. A construção civil pesa apenas 10%. Assim, o preço das commodities fez o IGPM “explodir” entre 2020/2021, prejudicando locatários cujos contratos eram nele baseados. Na ocasião, um deputado até propôs o projeto de lei 1.026/21, para limitar o reajuste de alugueres ao IPCA. Por questão de princípio, fui contra e recomendei a livre negociação.
Neste mês de abril de 2023, o IGPM fechou em (-) 0,95%. No acumulado dos últimos 12 meses, o índice ficou negativo em (-) 2,17%. Pois bem! A dúvida na época do “estouro” era saber se compensava ou não brigar pela troca do indexador, inclusive aprovando nova lei nesse sentido. Sabíamos que não, porque o IGPM refluiria e poderia vir até a ser menor que o IPCA. Aí está! IGPM =
(-) 2,17%; IPCA = (+) 4,16%. Agora, a dúvida que aflora é a seguinte: se o indexador é negativo, pode haver redução no valor do aluguel na hora de se fazer o reajuste?
A resposta é NÃO! A fixação de valores locatícios não depende do índice de correção aplicável. O que conta é apenas a lei da oferta e demanda. Se há imóveis em abundância, os preços caem; em caso contrário, sobem. Entretanto, depois de fixado o valor, em qualquer circunstância, não há previsão contratual para redução do valor. Se o indexador for negativo, o valor permanecerá sem correção, salvo negociação em sentido contrário. Outros tipos de contratos, como planos de saúde, escolas, energia elétrica e seguros, seguem a mesma regra.
Sobre João Teodoro: Nascido na cidade de Sertanópolis, no Estado do Paraná, João Teodoro da Silva iniciou a carreira de corretor de imóveis em 1972. Ele é empresário no mercado da construção civil em Curitiba (PR). Graduado em Direito e Ciências Matemáticas, foi professor de Matemática, Física e Desenho na PUC/PR. É técnico em Edificações e em Processamento de Dados e possui diversos cursos de extensão universitária pela Fundação Getúlio Vargas. Foi presidente do Creci-PR por três mandatos consecutivos, presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná de 1984 a 1986 e diretor da Federação do Comércio do Paraná. No Cofeci, atua desde 1991, quando passou a exercer o cargo de conselheiro federal, e é presidente desde 2000.
Fonte: https://www.cofeci.gov.br/post/o-igpm-e-suas-perip%C3%A9cias
