Este método só é possível de ser realizado com um número razoável de imóveis similares que servirão de amostra comparativa. Para bens com poucos imóveis similares deve-se utilizar outros métodos de avaliação.
1º – Vistoria do Imóvel a ser
avaliado.
Levantamento de dados que
influenciarão no valor de mercado de preferência com a checagem das informações
pelo número de matrícula do imóvel. Nesse levantamento deverão ser levado em
conta dados primários como: Bairro e localização; Metragem da área privativa
(incluindo garagem se houver) ; número de dormitórios, suítes e dependências;
Garagens, se cobertas ou descobertas; idade do imóvel; andar; posição com
relação Norte, Sul, Leste ou Oeste, se está acima ou abaixo do nível da rua;
2º – Pesquisa de Mercado.
Na pesquisa é interessante ter uma
amostragem com os valores comercializados de 10 a 20 imóveis similares indo
além dos preços dos anúncios em sites de imobiliárias e procurando pelos
valores atualizados que os imóveis tenham sido comercializados de fato, nessa
pesquisa vai encontrar imóveis que foram negociados e imóveis que estão sendo
ofertados. Os preços anunciados muitas vezes possuem um acréscimo para margem
de negociação e honorários de intermediação imobiliária. Procure por imóveis
similares com metragens, dormitórios, localização e método construtivo o mais
parecidos possíveis, o padrão de acabamento é muito importante.
3º - Considerações e Critérios de
como avaliar um imóvel:
Ao realizar o método comparativo é
preciso que se procure estabelecer critérios de seleção das amostras. Tendo o
imóvel a ser avaliado como referência devem se definir amostras que possuam as
mesmas características dentro das condicionantes:
Localização: Zona urbana, Zona
Industrial, Área Rural, Zona Turística, Área comercial.
Localidade espaços ao redor como
praças, áreas verdes, transporte público, segurança, vista,
Serviços como bancos, mercados,
clínicas, escolas, shoppings
Ano do imóvel: Ano de construção,
anos de utilização, ano de urbanização, ano de melhorias ou reformas, Dimensões
e profundidade dessas reformas.
Tipologia: Terenos: Urbano,
Industrial, Comercial, rural ou agrícola
Tipo de Edificação
Lojas – Espaços comerciais
Garagens ou estacionamentos
Imóveis industriais
Área do imóvel: are de construção
área útil, área dependente. Preço do m2 – Preço do m2
Novo e Preço do m2 usado.
Mercado Imobiliários: estado da
procura, estado da oferta e taxas de juros praticadas.
Imagem ou aspecto visual: estado de
conservação, ambiente decorado ou mobiliado, abandonado.
4o– Média do valor do
metro quadrado das amostras.
Com suas amostras listadas faça uma
media aritmética simples do preço do metro quadrado. Some o valor do metro
quadrado de cada uma das amostras e divida pelo total de amostras.
5º – Média final do valor do metro
quadrado
Para chegar ao valor de referência
final do metro quadrado estipule o Intervalo de tolerância das amostras em 20%
para mais e 20% para menos. Elimine as amostras que estão fora dos intervalos
de tolerância e faça nova media aritmética apenas com as amostras restantes.
6º – Valor Médio Final estimado do
imóvel com seus limites de valores inferiores e superiores.
Multiplique a metragem do imóvel
avaliado, pelo resultado da media final
do metro (valor) quadrado das amostras para determinar o valor médio estimado
do imóvel.
Os limites inferiores e superiores
variam de 1% até 10% em relação ao valor médio estimado. Quanto mais precisa
for a amostragem da avaliação menor será a variação dos limites.
Faça uma consulta sem compromisso de
como avaliar seu imóvel.
Teremos prazer em analisar seu caso e
indicar qual é a melhor forma e método de avaliação especificamente para você.
Perito Avaliador:
André L. Dietrich
Creci F16281
CNAI: 01640
Fone: (46) 98823-4526
Link Wattsapp: http://bit.ly/2hnMrJv
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