IGPM - Se o indexador é negativo, pode haver redução no valor do aluguel na hora de se fazer o reajuste?

 

O IGPM e suas peripécias

Se o indexador é negativo, pode haver redução no valor do aluguel na hora de se fazer o reajuste? O presidente do Sistema Cofeci-Creci, João Teodoro fala sobre a questão e defende a lei da oferta e demanda!

[05/2023] O termo commodity ou commodities, no plural, do inglês, é frequentemente utilizado em pesquisas e análises do mercado financeiro, investimentos e inflação. Literalmente traduzida, a palavra significa mercadoria. Ou seja, um bem ou produto comercializável. Entretanto, economistas passaram a utilizá-la, sem tradução, para definir alguns tipos de produtos específicos, considerados básicos para determinadas indústrias ou atividades. São bens comercializáveis em bolsas de valores em todo o mundo. No Brasil, representam cerca de 65% das exportações.

A antiga lei de locações urbanas no Brasil - Lei 6.649/79 – como reflexo do período de governo militar autoritário, ostentava o grave defeito do protecionismo ao inquilino. O resultado foi o desaparecimento dos investimentos em imóveis para locação. Mesmo os imóveis disponíveis ficavam desocupados. Nenhum proprietário se dispunha a correr os riscos de alugá-los e ficar “nas mãos” dos locatários. Quando alguém se atrevia a alugar, os preços iam às alturas, para compensar os riscos. O Ministério Público, com base na lei, interferia em tudo.

Felizmente, a atual Lei 8.245/91, hoje com 32 anos, ainda que mantendo resquícios intervencionistas, restabeleceu a ordem, e o mercado voltou à normalidade. Porém, recentemente, em novembro de 2020, fomos surpreendidos com a superelevação do IGPM. Recorde de 30,8 % em

12 meses. A atual lei do inquilinato permite que os próprios contratantes estabeleçam como índice de correção o indexador que mais lhes convier. Assim, por mera convenção, a maioria dos contratos de alugueres tem escolhido o IGPM, em detrimento de qualquer outro.

Como já dissertei em artigo de novembro de 2020, o cálculo do IGPM leva em conta os preços no atacado, para produtos agropecuários e industriais, com peso ponderado de 60%. No varejo, o peso é de 30%. A construção civil pesa apenas 10%. Assim, o preço das commodities fez o IGPM “explodir” entre 2020/2021, prejudicando locatários cujos contratos eram nele baseados. Na ocasião, um deputado até propôs o projeto de lei 1.026/21, para limitar o reajuste de alugueres ao IPCA. Por questão de princípio, fui contra e recomendei a livre negociação.

Neste mês de abril de 2023, o IGPM fechou em (-) 0,95%. No acumulado dos últimos 12 meses, o índice ficou negativo em (-) 2,17%. Pois bem! A dúvida na época do “estouro” era saber se compensava ou não brigar pela troca do indexador, inclusive aprovando nova lei nesse sentido. Sabíamos que não, porque o IGPM refluiria e poderia vir até a ser menor que o IPCA. Aí está! IGPM =

(-) 2,17%; IPCA = (+) 4,16%. Agora, a dúvida que aflora é a seguinte: se o indexador é negativo, pode haver redução no valor do aluguel na hora de se fazer o reajuste?

A resposta é NÃO! A fixação de valores locatícios não depende do índice de correção aplicável. O que conta é apenas a lei da oferta e demanda. Se há imóveis em abundância, os preços caem; em caso contrário, sobem. Entretanto, depois de fixado o valor, em qualquer circunstância, não há previsão contratual para redução do valor. Se o indexador for negativo, o valor permanecerá sem correção, salvo negociação em sentido contrário. Outros tipos de contratos, como planos de saúde, escolas, energia elétrica e seguros, seguem a mesma regra.

Sobre João Teodoro: Nascido na cidade de Sertanópolis, no Estado do Paraná, João Teodoro da Silva iniciou a carreira de corretor de imóveis em 1972. Ele é empresário no mercado da construção civil em Curitiba (PR). Graduado em Direito e Ciências Matemáticas, foi professor de Matemática, Física e Desenho na PUC/PR. É técnico em Edificações e em Processamento de Dados e possui diversos cursos de extensão universitária pela Fundação Getúlio Vargas. Foi presidente do Creci-PR por três mandatos consecutivos, presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná de 1984 a 1986 e diretor da Federação do Comércio do Paraná. No Cofeci, atua desde 1991, quando passou a exercer o cargo de conselheiro federal, e é presidente desde 2000.
Fonte: https://www.cofeci.gov.br/post/o-igpm-e-suas-perip%C3%A9cias

SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO

 

Além do Sistema Financeiro da Habitação e dos programas sociais, que outros sistemas financiam a compra de imóvel?

O Sistema Financeiro Imobiliário, o SFI.

O que é o SFI?

A base de funcionamento do SFI é também a captação e o repasse de recursos por agentes financeiros para quem precisa de crédito para a compra de imóvel. A diferença é a origem do dinheiro que, em vez de ser a caderneta de poupança, como no SFH, está ligada à emissão de títulos de crédito imobiliário. 

Qual sua importância?

Com a emissão e negociação dos títulos de base imobiliária, o SFI gera mais recursos para o mercado, seja para a construção de novas unidades, seja para o comprador final de imóvel.  Sem esses recursos, o dinheiro para o crédito imobiliário ficaria limitado à caderneta de poupança ou ao Fundo de Garantia. O SFI integra as operações do mercado imobiliário com o mercado de capitais. 

Como são as operações com esses títulos?

É um processo que compreende o setor imobiliário, com recursos e garantias que vão da etapa de construção à fase de financiamento. As securitizadoras emitem os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Na prática, elas compram os créditos do setor imobiliário que servirão como lastro (garantia) para a emissão desses títulos. Um processo conhecido como securitização. Os principais títulos são os CRIs, as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), emitidas pelas Companhias Hipotecárias. 

Quais são as condições de financiamento pelo SFI?

O sistema não impõe limite ao valor do imóvel a ser comprado e à taxa de juros, que pode passar de 12% ao ano. O índice de reajuste e as condições de amortização da dívida também podem ser livremente acertados entre as partes. É obrigatória a contratação de seguro, como no SFH, de morte e invalidez permanente

 Fonte: https://www.abecip.org.br/credito-imobiliario/cartilha-do-credito-imobiliario

Cartílha do Crédito Imobiliário: COMO USAR O FUNDO DE GARANTIA

 

Que relação existe entre o Fundo de Garantia e a compra da casa própria?

O Fundo de Garantia é formado com o recolhimento feito a cada mês pelo patrão em uma conta em nome do empregado, a chamada conta vinculada. A contribuição equivale a 8% do salário e serve à formação de uma reserva destinada a dar segurança ao participante e sua família em casos de demissão sem justa causa, aposentadoria, morte ou invalidez permanente. Como a compra de moradia também tem esse aspecto de garantia, o dinheiro do Fundo foi liberado para pagar a casa própria.

Como o mutuário pode usar o dinheiro do Fundo de Garantia na compra da casa própria pelo SFH?

O comprador de imóvel pode usar os recursos de seu FGTS de várias formas: para pagamento da entrada, abatimento da prestação mensal, amortização do saldo devedor ou liquidação da dívida. 

É possível usar o dinheiro do FGTS para o pagamento à vista do imóvel?

Sim, desde que o saldo do Fundo ou complementado por uma reserva própria   seja suficiente para o pagamento do valor de uma só vez. Nesse caso, não haverá nenhum financiamento, apenas o repasse dos recursos do fundo, feito pelo banco, ao vendedor do imóvel.

Quais as principais condições para o uso do FGTS?

É preciso ser optante do Fundo de Garantia há pelo menos três anos e o imóvel deve ser para uso próprio, situado na cidade em que o comprador trabalha. A exceção a essa regra é quando se reside há mais de um ano no local onde se pretende comprar o imóvel. Outra condição para o uso do FGTS é que o comprador não seja proprietário imóvel na localidade, ainda que não seja financiado.

Como o dinheiro do Fundo é usado para pagar as prestações do financiamento do SFH?

É possível usar os recursos depositados no Fundo para pagar até 80% do valor da prestação. Cada resgate deve equivaler ao abatimento de 12 prestações, sendo que somente três delas podem estar em atraso.

E quais as condições para o pagamento do saldo devedor?

Para a liquidação do saldo, o mutuário não pode ter usado o dinheiro do Fundo nesse financiamento nos últimos dois anos, seja para reduzir a prestação ou o próprio saldo devedor. É possível usar também para a amortização da dívida, o que pode levar à redução do valor da prestação ou do número de prestações restantes.

Há outras exigências em relação ao imóvel para o uso do Fundo?

Sim, é preciso que ele seja urbano, destinado ao uso residencial e registrado no Cartório de Registro Imobiliário. O valor desse registro tem como limite R$ 750 mil no Distrito Federal, Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo. Nos demais Estados do País, o valor máximo do imóvel é R$ 650 mil. 

Quais as restrições para o uso do FGTS na compra do imóvel?

A utilização do FGTS é permitida apenas se o imóvel comprado com financiamento pelas condições do SFH for para a moradia do próprio mutuário. O uso do dinheiro do fundo é proibido se o imóvel for destinado à moradia de familiares, dependentes ou terceiros e, ainda, se comercial ou rural. É permitida a utilização do FGTS também para a compra de terreno.

O dinheiro do FGTS pode ser usado na compra de imóvel financiado por qualquer sistema?

Não. Somente quando os contratos forem assinados pelo Sistema Financeiro da Habitação ou concedidos por programas sociais destinados à moradia própria do trabalhador, dos governos municipal, estadual e federal. 

Quais são esses programas?

Minha Casa Minha Vida

Carta de Crédito Individual ou Associativo

Pró-Moradia

Apoio à Produção

O que eles apresentam em comum?

Todos são destinados aos compradores de baixa ou média renda.

O que é o Minha Casa, Minha Vida?

   O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) criado em 2009 tem por objetivo subsidiar a aquisição da casa própria para famílias de baixa renda. Para participar do Programa, os interessados deverão estar enquadrados nas faixas de renda definidas pelo Governo Federal, desde que não possuam casa própria ou financiamento em qualquer unidade da federação, ou tenham sido beneficiados antes por outro subsídio de natureza habitacional do Governo Federal.  A seleção dos beneficiários é de responsabilidade das prefeituras. 

Há outras condições para o Minha Casa Minha Vida?

O comprador pode usar o dinheiro do Fundo de Garantia, o pagamento da entrada é facilitado com parcelas que vão caindo ao longo do tempo com isenção ou redução dos custos com seguro e despesas com cartório. Há cobertura de parte do pagamento das prestações em casos de desemprego, redução de renda, morte e invalidez permanente do mutuário. 

O que é a carta de crédito?

É outra modalidade de financiamento que, como o programa MCMV, oferece condições que facilitam a compra de imóvel ou terreno pelas famílias de baixa renda. O dinheiro para o crédito tem origem no FGTS. A carta pode ser concedida individualmente a um comprador – carta de crédito individual – ou a um grupo de pessoas, reunidas em um condomínio, cooperativa, sindicato etc. (associativo). O programa beneficia o comprador com renda mensal familiar de até R$ 4.300 ou, ainda, de até R$ 5.400, para quem mora em cidades com mais de 250 mil habitantes. O mutuário com renda até R$ 3.275 pode usar o FGTS para complementar o pagamento.

A quem é destinado o Pró-Moradia?

É a modalidade de crédito para a compra de moradia pela população em situação de vulnerabilidade social e com rendimento familiar mensal preponderante de até três salários mínimos.

 Fonte: https://www.abecip.org.br/

CARTILHA DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO: O Seguro

 

COMO USAR A GARANTIA

Por que é preciso pagar uma parcela de seguro todo mês?

É uma garantia tanto para comprador como para o banco. Em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário, a dívida será paga pelo seguro. 

Em caso de morte de um dos participantes da composição de renda, como fica a cobertura do seguro?

O seguro vai quitar a parte da dívida na mesma proporção da participação da renda do mutuário falecido ou declarado inválido. O restante da dívida continua até o pagamento total do saldo devedor.

O seguro cobre mais alguma coisa?

Sim, a cobertura se estende também a danos físicos ocorridos no imóvel em decorrência de causa externa (chuva, enchente, queda de árvore).

É livre a escolha da seguradora?

Em parte. A escolha tem de ser feita entre duas apólices a ser oferecidas pelo banco. É possível trocar de seguradora no decorrer do contrato, desde que de acordo com as normas do setor.

E quem compra imóvel na planta também tem seguro?

Sim, desde que a construtora ou a incorporadora contrate uma apólice que indeniza danos a terceiros na fase de construção e também danos físicos. Se o contrato com a incorporadora for firmado dentro do SFI, o seguro de morte é legalmente obrigatório.

Como o seguro deve ser acionado em caso de sinistro?

Cabe ao banco que concedeu o empréstimo fazer o contato com a seguradora tão logo seja comunicado da ocorrência de morte, invalidez ou danos ao imóvel.

Em caso de dano físico ao imóvel, o mutuário pode fazer os reparos e pedir a devolução do dinheiro à seguradora?

Não. O mutuário deve comunicar a ocorrência imediatamente ao banco para que a seguradora seja acionada. Nesse caso, será feita uma análise do dano e pesquisa de orçamento pelos técnicos. 

 fonte: https://www.abecip.org.br/

Quer comprar um imóvel? Veja se 2023 será o ano para conquistar o sonho da casa própria

Cenário nada propício pode gerar oportunidades pontuais para quem deseja investir em moradia e sair do aluguel,

 

Em comparação aos últimos três anos, 2023 se mostra um dos menos favoráveis para o financiamento de imóveis. Fica mais fácil entender o motivo quando se avalia que, no passado recente, a taxa básica de juros (Selic) esteve no menor nível da história, a 2% ao ano, e fez com que o crédito ficasse mais barato.

Agora, os juros estão no teto, a 13,75% ao ano, o que elevou as taxas de financiamento de uma média de 7% ao ano em 2020 para os atuais 9,5% ao ano nas linhas tradicionais de crédito imobiliário com indexação pela Taxa Referencial (TR).

 

 

 

Em relação ao preço dos imóveis, já é possível dizer que o ciclo de desvalorização visto entre 2015 e 2019 se encerrrou. Em 2022, o valor de venda subiu 6,12%, maior reajuste desde 2014, de acordo com o Índice FipeZap de venda residencial. No acumulado de dois anos, os imóveis subiram cerca de 12%.

Esses dois fatores (preço e juros) aumentam bastante o custo do financiamento da casa própria. Em resumo: está caro comprar casa. Assim como está caro comprar de um tudo no Brasil. Mas nem por isso as pessoas deixaram o sonho de lado.

De acordo com pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e do Grupo Zap/OLX no último trimestre do ano passado, a intenção de comprar imóvel nos próximos três meses foi de 44% dos respondentes.

Entre os que querem comprar, a percepção de que o preço está alto é notória para 75% das pessoas, mais que os 72% que viam os preços como muito altos um ano antes. A principal motivação ainda é moradia (90%).

Também pesa contra a compra o cenário econômico atual incerto, com guerra e possível recessão lá fora e governo novo por aqui. Ora o mercado aposta em uma leve queda das taxas de juros no segundo semestre de 2023. Ora a visão é de que haja uma manutenção delas tal como estão. De todo modo, os juros continuarão em patamar acima dos dois dígitos até o fim de 2023.

Uma brecha

Só que, como em quase todo momento desfavorável, podem haver oportunidades pontuais, como destacam os especialistas ouvidos pelo Valor Investe.

"No final, tudo depende da pessoa. É uma escolha complexa. Hoje não é o melhor momento, mas existem oportunidades porque o mercado está apertado, porque a taxa de juros subiu. Mas se as taxas caírem, o comprador faz uma portabilidade de crédito e ajusta isso. Tudo depende de ele conseguir um bom negócio no momento", afirma Rafael Sasso, especialista em mercado imobiliário.

Ele destaca que, como o cenário é de adversidade, muita gente pode estar precisando vender e o comprador pode conseguir uma boa negociação. Claro que é preciso lembrar que as pessoas tendem a comprar menos metros quadrados quando os juros estão altos.

Você pode até conseguir comprar um imóvel agora. Mas talvez, em outro momento, poderia ter uma escolha de um bem com preço maior, pagando o mesmo valor de parcelas, mas com juros mais baixos. De repente, poderia ser numa localização melhor ou com uma área mais ampla.

No caso de as taxas caírem daqui um ano, avalia Sasso, os preços podem se ajustar de acordo e tornar o imóvel mais inacessível em termos de preço, com aumento da demanda. Por isso, para quem consegue pagar as parcelas sem se enforcar, aproveitar para comprar agora (com preços mais baixos, dado a demanda mais reprimida) pode ser um jeito de economizar mais na frente, por mais paradoxal que pareça.

"Para quem quer se livrar do aluguel, vai ser um ano a mais pagando aluguel em vez de prestação. Se você encontrar o imóvel dos sonhos, é o momento. Vale lembrar que o fato do crédito ser muito longo, se o orçamento permitir, dá para pagar um pouco mais caro agora (por causa dos juros mais altos) e esperar um momento oportuno para fazer a portabilidade de crédito depois", argumenta.

Sair do aluguel tem sido uma motivação ainda mais matemática. O preço de locação residencial subiu mais de 15% no acumulado de 2022 até novembro, como apontou pesquisa FipeZap.

Dois cenários

De acordo com Coriolano Lacerda, Gerente de Pesquisa e Inteligência de Mercado na OLX Brasil, um estudo aponta que cada 2,5 pontos percentuais na Selic para cima ou para baixo tem um impacto de 1 ponto percentual no Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário. O CET é composto por taxas, seguros obrigatórios e tarifas, o que o torno o valor real pago pelo tomador de crédito que financia.

Assim sendo, na eventualidade de que os juros caiam, as taxas do financiamento podem seguir a queda. Isso amplia a quantidade de pessoas com acesso ao crédito. "Esse 1 ponto percentual inclui cerca de 1 milhão de famílias no sistema (pessoas que não poderiam comprar com as taxas altas e poderão comprar se elas caírem)", diz.

Caso este cenário de queda de taxas se concretize, haverá mais compradores, o que pode empurrar o preços dos imóveis para cima. Não há, contudo, garantia nenhuma de que os bancos acompanhem as taxas e baixem os juros.

O valor dos imóveis depende muito da inflação da construção civil, que vem sendo um dos pontos a aumentar o custo da compra da casa própria. Os lançamentos são uma espécie de régua para determinar o valor de outros imóveis mais antigos na região.

De acordo com Coriolano, o fato de o espaço nos principais pontos das cidades estar mais restrito também aumenta o valor dos empreendimentos novos e tende a desencadear uma série de alta nos demais imóveis.

O especialista reafirma que podem haver boas oportunidades em determinadas regiões, mas aconselha que sempre é preciso investigar bem a localidade e desconfiar de preços muito abaixo do mercado, principalmente na hora de comprar um usado.

O mercado imobiliário é localização. Melhores oportunidades no micro. Quem quer revenda, pode encontrar, mas deve desconfiar de preços muito baixos que podem refletir problemas em imóveis usados.

Segundo ele, a recente alta no preço do aluguel foi favorável para as pessoas que compram imóveis como investimento. Mas em breve deve haver uma acomodação desses valores, passado a crise que se viu na pandemia.

Por isso, não é necessária pressa para comprar a casa própria. Dá para esperar um pouco mais no aluguel e, se aparecer uma oportunidade imperdível, aí sim, pensar em assumir a dívida de longuíssimo prazo do financiamento imobiliário.

 

Fonte: https://valorinveste.globo.com/produtos/imoveis